Bagaimana kalau
kita masuk ke Ubud?
Sebuah pesan BBM masuk ke hape saya jam 3 pagi yang saya baca beberapa jam kemudian ketika selesai sarapan pagi. Hari itu pesan yang belum terbaca lebih dari 10 namun kalimat dari mitra bisnis saya ini yang paling membuat saya berfikir.
Masuk ke ubud?!..cukup menghenyakan. Di bali jika akan membangun bisnis property maka permainannya harus terkalkulasi. Setiap centi bangunan harus di pikirkan, setiap langkah kecil berjalan harus ditimbang dengan seksama. Bagi saya sendiri masuk ke Bali bukan hal yang menakutkan malah sebaliknya sangat menarik. Walau banyak orang berpendapat bahwa di bali sudah saturated, jenuh, kelebihan kamar atau apapun komentarnya…biasanya itu dikatakan dari 2 kelompok komunitas. Satu dari seseorang yang tidak faham property satu lagi dari kelompok pemain property yang mengharapkan competitor lain untuk tidak masuk kesana karena investasi mereka belum balik modal.
Ada kalkulasi lain lagi yaitu menghitung jumlah ketersediaan kamar atau room bay. Saat ini di bali ada sekitar 45 ribu kamar dengan 900 an jumlah hotel berbagai kategori bintang sampai melati. Dan jika di tambah yang lagi konstruksi atau perencanaan pembangunan maka di akhir tahun 2015 jumlah kamar tersedia mencapai 55 ribu room. Sebuah angka yang luar biasa banyaknya untuk ukuran ketersedian kamar hotel di sebuah wilayah di Indonesia tentunya. Namun ini masih jauh jika membandingkan langsung head to head dengan sebuah kota misalnya las vegas. Ada 150.000 kamar hotel hanya di kota itu sendiri. Atau di Rio de Jainero, ada lebih 100.000 kamar hotel tersedia disana dan masih bertumbuh!.
Rio dan Vegas adalah jumlah kamar di satu kota, sementara di Bali itu di satu provinsi.
Berbicara tentang bali secara global itu melihatnya begini, 50%an new comer atau pendatang baru juga low budget traveler tourist hingga upper spender akan kedaerah kuta, seminyak, legian, dan seterusnya hingga pantai cangu sisi barat pulau bali. Masih di bawah tanah lot bahkan tidak sampai tabanan.
10-15%an akan ke selatan jimbaran-nusa dua-uluwatu-pecatu dan seluruh sisi selatan yang gersang berbatu gamping di daerah ungasan seterusnya. Ini biasanya mereka yang akan menikmati keindahan fasilitas hotel ber bintang atas 4 dan 5. Nama bulgari, ayana, banyan tree adalah pemain pemain property yang di hormati dan mereka terus membangun di banyak tempat di Bali. Bahkan bulan juli lalu sahabat saya akan membangun hotel bermitra dengan anak Donald Trump di daerah pecatu dengan nama Trump Resort. Cukup mengejutkan pemain local jika pemain dunia property mogul seperti Trump atau Taipan Lee ka shing dari hong kong bermain property di Bali.
10% turis memilih den pasar dan sanur kira-kira. Sisi timur ini biasanya untuk mereka yang sudah umuran dan memilih ketenangan karena sisi timur adalah sisi sun rise mata hari terbit. Ini adalah orang-orang tang mapan usia matang di atas 45 dimana mereka terbiasa bangun pagi. Sementara sisi opposite nya yaitu kuta adalah mereka yang sampai malam atau menjelang pagi masih aktif kehidupannya sehinga bangun siang semua, masuk kaum bangsawan, bangsa sing tangi awan.
Dan wilayah terakhir yang secara global mendapatkan 10-15%an pendatang adalah daerah ubud. Di mountain resort ubud ini masih terbagi dua lagi. dimana 80% akan ke daerah central pasar sukowati hingga museum blanco, dan yang 20% an lagi akan menuju kedaerah sekitar jurang di sisi sungai ayung. Mulai dari hilirnya ada samaya, four season saya, alila, como shambala hingga paling utara ubud hanging garden. Dimana di daerah ini dipenuhi dengan resort world class dimana bahkan 1 malam bisa mencapai harga USD 5000.
Tidak heran kalau penyanyi Sting, atau penulis JK Rowling atau artis senior Barbra streisand bisa berlama-lama di resort tersebut hingga hitungan bulanan karena privasi dan pampering ambiance di layani 5 bintang sangat lah special. Pemandangannya exotic, suasananya pedesaan asri, layanan dan fasilitasnya kelas dunia a world class.
Bali sendiri merupakan sebuah lokasi yang sulit di cari tandingannya di dunia ini. karena memiliki banyak factor pendukung yang holistic yang sekali lagi seng ada lawan, tanpa lawan. Secara adat istiadat dank e sukuan. Orang bali asli rumahnya itu tidak memiliki pintu, yang diartikan secara antropologi, sosiologi adalah kaum yang open, terbuka, dan menerima keterbukaan, bebas.
Secara adat ada banyak kegiatan peribadatan dan ritual yang bagi turis asing adalah tontonan gratis exotic. Dari ngaben, odalan, melasti dan lain sebagainya bagi bali adalah adat bagi tamu adalah keindahan kultur yang unik. Jadi, mencari eco tourism ada, food kuliner tourism ada, religious tourism ada, culture tourisme ada, beach n sea tourism ada, mountain resort lengkap dan masih banyak lagi. daerah lain sebagai pembanding, misalnya jogja, ada juga tourism seperti di bali, namun jogja tidak punya pantai. Parang tritis atau parang kusumo pastinya bukan tandingan petitenget, cangu, legian baik dari ombak, fasilitas hingga pantainya.
Membandingkan dengan pataya Thailand, puket, koh samui..kebanyakan pantai, tak selengkap bali yang ada mountainya dalam jarak 1 jam dari pusat keramaian. Atau di Sa pa Vietnam yang terlalu dingin belum bisa menandingi sejuknya ubud. Atau Rio yang memiliki pantai ipanema, Copacabana rio tidak punya mountain resort, jauh sekali ke Corcovado bisa 5 jam dari pusat Rio. Jadi Bali, sulit di tandingi di bandingkan dengan world class tourist destination atau tujuan wisata kelas dunia yang semua dekat dan lengkap.
Di belahan bumi Indonesia, raja ampat, bunaken, pantai belitong di gadang-gandang terindah, dan benar indah adanya. Namun belum holistic menyeluruh keindahannya. Bagi para diver dan beacher pecinta menyelam atau pecinta pantai bisa membuat ternganga ke indahannya namun bagi kebanyakan orang Indonesia yang sudah bosen dengan teriknya matahari dan takut kulitnya menjadi hitam maka pantai indah atau keindahan bawah laut yang bening dengan beragam biota laut tidaklah menarik.
Kembali ke tulisan di BBM. Masuk ubud menjadi tantangan tersendiri. Mau ambil kelas atas asing, atau kelas atas local? Sama seperti Ku De Ta yang menarget asing dan banyak di sebelin sama kaum pribumi karena pilih-pilih pelanggan namun me nomer satukan bule-bule. Klapa di pecatu coba masuk seperti ku de ta ternyata tidak bergerak alias tidak dapat pasar ku de ta. Di bangun lagi untuk bersaing di dekat seminyak yaitu potato head namun hanya dapat anak-anak Jakarta yang penuhnya di week end atau masa liburan. Sementara Ku De Ta, tetap stabil di sepanjang musim.
Jadi ambil kelas atas atau menengah untuk di ubud? Lalu apa keunikan yang harus di masuki di sana sehingga ada distinction pembeda yang telak dan sulit di kejar. Kapan masuk ke sana, lokasi yang akan di bangun, competitor dan lain sebagainya menjadi parameter pengambilan keputusan. Belum lagi masalah software, seperti manajer dan SDM, HMS dan lain sebagainya. Sebuah perhatian ke detail yang menantang.
Diperlukan waktu sesaat sampai akhirnya kami memutuskan, masuk di ubud dengan bentuk bangunan bukan resort namun blok building. Mengapa block building sementara di ubud 95% adalah resort bungalow satuan. Alasanya adalah bungalow maintenancenya mahal, ada 4 sisi yang harus di maintain. Ada landscape yang luas, ada SDM yang lebih banyak dan investasi yang tinggi. Maka blok building lebih murah dalam membangun dan memelihara, cepat dalam membangun, sehingga bisa memberikan harga setengah dari bungalow resort bahkan harga menginapnya di target hanya seperempat dari harga kisaran resort ubud milik competitor lainnya.
Maka langsung kami mendesign bangunan dirancang dan sekarang sudah jadi. Memanfaatkan topografie lay out kontur tanah secara maksimal. Dan membangun dengan cepat sehingga mengagetkan competitor plus harusnya sulit di compete setidaknya hingga pinjaman bank kembali. Lalu yang menjadi perenungan saya saat ini adalah, menentukan timing masuknya kapan. Karena hal itu merupakan seni perang bisnis tersendiri. # may peace be upon us
Sebuah pesan BBM masuk ke hape saya jam 3 pagi yang saya baca beberapa jam kemudian ketika selesai sarapan pagi. Hari itu pesan yang belum terbaca lebih dari 10 namun kalimat dari mitra bisnis saya ini yang paling membuat saya berfikir.
Masuk ke ubud?!..cukup menghenyakan. Di bali jika akan membangun bisnis property maka permainannya harus terkalkulasi. Setiap centi bangunan harus di pikirkan, setiap langkah kecil berjalan harus ditimbang dengan seksama. Bagi saya sendiri masuk ke Bali bukan hal yang menakutkan malah sebaliknya sangat menarik. Walau banyak orang berpendapat bahwa di bali sudah saturated, jenuh, kelebihan kamar atau apapun komentarnya…biasanya itu dikatakan dari 2 kelompok komunitas. Satu dari seseorang yang tidak faham property satu lagi dari kelompok pemain property yang mengharapkan competitor lain untuk tidak masuk kesana karena investasi mereka belum balik modal.
Ada kalkulasi lain lagi yaitu menghitung jumlah ketersediaan kamar atau room bay. Saat ini di bali ada sekitar 45 ribu kamar dengan 900 an jumlah hotel berbagai kategori bintang sampai melati. Dan jika di tambah yang lagi konstruksi atau perencanaan pembangunan maka di akhir tahun 2015 jumlah kamar tersedia mencapai 55 ribu room. Sebuah angka yang luar biasa banyaknya untuk ukuran ketersedian kamar hotel di sebuah wilayah di Indonesia tentunya. Namun ini masih jauh jika membandingkan langsung head to head dengan sebuah kota misalnya las vegas. Ada 150.000 kamar hotel hanya di kota itu sendiri. Atau di Rio de Jainero, ada lebih 100.000 kamar hotel tersedia disana dan masih bertumbuh!.
Rio dan Vegas adalah jumlah kamar di satu kota, sementara di Bali itu di satu provinsi.
Berbicara tentang bali secara global itu melihatnya begini, 50%an new comer atau pendatang baru juga low budget traveler tourist hingga upper spender akan kedaerah kuta, seminyak, legian, dan seterusnya hingga pantai cangu sisi barat pulau bali. Masih di bawah tanah lot bahkan tidak sampai tabanan.
10-15%an akan ke selatan jimbaran-nusa dua-uluwatu-pecatu dan seluruh sisi selatan yang gersang berbatu gamping di daerah ungasan seterusnya. Ini biasanya mereka yang akan menikmati keindahan fasilitas hotel ber bintang atas 4 dan 5. Nama bulgari, ayana, banyan tree adalah pemain pemain property yang di hormati dan mereka terus membangun di banyak tempat di Bali. Bahkan bulan juli lalu sahabat saya akan membangun hotel bermitra dengan anak Donald Trump di daerah pecatu dengan nama Trump Resort. Cukup mengejutkan pemain local jika pemain dunia property mogul seperti Trump atau Taipan Lee ka shing dari hong kong bermain property di Bali.
10% turis memilih den pasar dan sanur kira-kira. Sisi timur ini biasanya untuk mereka yang sudah umuran dan memilih ketenangan karena sisi timur adalah sisi sun rise mata hari terbit. Ini adalah orang-orang tang mapan usia matang di atas 45 dimana mereka terbiasa bangun pagi. Sementara sisi opposite nya yaitu kuta adalah mereka yang sampai malam atau menjelang pagi masih aktif kehidupannya sehinga bangun siang semua, masuk kaum bangsawan, bangsa sing tangi awan.
Dan wilayah terakhir yang secara global mendapatkan 10-15%an pendatang adalah daerah ubud. Di mountain resort ubud ini masih terbagi dua lagi. dimana 80% akan ke daerah central pasar sukowati hingga museum blanco, dan yang 20% an lagi akan menuju kedaerah sekitar jurang di sisi sungai ayung. Mulai dari hilirnya ada samaya, four season saya, alila, como shambala hingga paling utara ubud hanging garden. Dimana di daerah ini dipenuhi dengan resort world class dimana bahkan 1 malam bisa mencapai harga USD 5000.
Tidak heran kalau penyanyi Sting, atau penulis JK Rowling atau artis senior Barbra streisand bisa berlama-lama di resort tersebut hingga hitungan bulanan karena privasi dan pampering ambiance di layani 5 bintang sangat lah special. Pemandangannya exotic, suasananya pedesaan asri, layanan dan fasilitasnya kelas dunia a world class.
Bali sendiri merupakan sebuah lokasi yang sulit di cari tandingannya di dunia ini. karena memiliki banyak factor pendukung yang holistic yang sekali lagi seng ada lawan, tanpa lawan. Secara adat istiadat dank e sukuan. Orang bali asli rumahnya itu tidak memiliki pintu, yang diartikan secara antropologi, sosiologi adalah kaum yang open, terbuka, dan menerima keterbukaan, bebas.
Secara adat ada banyak kegiatan peribadatan dan ritual yang bagi turis asing adalah tontonan gratis exotic. Dari ngaben, odalan, melasti dan lain sebagainya bagi bali adalah adat bagi tamu adalah keindahan kultur yang unik. Jadi, mencari eco tourism ada, food kuliner tourism ada, religious tourism ada, culture tourisme ada, beach n sea tourism ada, mountain resort lengkap dan masih banyak lagi. daerah lain sebagai pembanding, misalnya jogja, ada juga tourism seperti di bali, namun jogja tidak punya pantai. Parang tritis atau parang kusumo pastinya bukan tandingan petitenget, cangu, legian baik dari ombak, fasilitas hingga pantainya.
Membandingkan dengan pataya Thailand, puket, koh samui..kebanyakan pantai, tak selengkap bali yang ada mountainya dalam jarak 1 jam dari pusat keramaian. Atau di Sa pa Vietnam yang terlalu dingin belum bisa menandingi sejuknya ubud. Atau Rio yang memiliki pantai ipanema, Copacabana rio tidak punya mountain resort, jauh sekali ke Corcovado bisa 5 jam dari pusat Rio. Jadi Bali, sulit di tandingi di bandingkan dengan world class tourist destination atau tujuan wisata kelas dunia yang semua dekat dan lengkap.
Di belahan bumi Indonesia, raja ampat, bunaken, pantai belitong di gadang-gandang terindah, dan benar indah adanya. Namun belum holistic menyeluruh keindahannya. Bagi para diver dan beacher pecinta menyelam atau pecinta pantai bisa membuat ternganga ke indahannya namun bagi kebanyakan orang Indonesia yang sudah bosen dengan teriknya matahari dan takut kulitnya menjadi hitam maka pantai indah atau keindahan bawah laut yang bening dengan beragam biota laut tidaklah menarik.
Kembali ke tulisan di BBM. Masuk ubud menjadi tantangan tersendiri. Mau ambil kelas atas asing, atau kelas atas local? Sama seperti Ku De Ta yang menarget asing dan banyak di sebelin sama kaum pribumi karena pilih-pilih pelanggan namun me nomer satukan bule-bule. Klapa di pecatu coba masuk seperti ku de ta ternyata tidak bergerak alias tidak dapat pasar ku de ta. Di bangun lagi untuk bersaing di dekat seminyak yaitu potato head namun hanya dapat anak-anak Jakarta yang penuhnya di week end atau masa liburan. Sementara Ku De Ta, tetap stabil di sepanjang musim.
Jadi ambil kelas atas atau menengah untuk di ubud? Lalu apa keunikan yang harus di masuki di sana sehingga ada distinction pembeda yang telak dan sulit di kejar. Kapan masuk ke sana, lokasi yang akan di bangun, competitor dan lain sebagainya menjadi parameter pengambilan keputusan. Belum lagi masalah software, seperti manajer dan SDM, HMS dan lain sebagainya. Sebuah perhatian ke detail yang menantang.
Diperlukan waktu sesaat sampai akhirnya kami memutuskan, masuk di ubud dengan bentuk bangunan bukan resort namun blok building. Mengapa block building sementara di ubud 95% adalah resort bungalow satuan. Alasanya adalah bungalow maintenancenya mahal, ada 4 sisi yang harus di maintain. Ada landscape yang luas, ada SDM yang lebih banyak dan investasi yang tinggi. Maka blok building lebih murah dalam membangun dan memelihara, cepat dalam membangun, sehingga bisa memberikan harga setengah dari bungalow resort bahkan harga menginapnya di target hanya seperempat dari harga kisaran resort ubud milik competitor lainnya.
Maka langsung kami mendesign bangunan dirancang dan sekarang sudah jadi. Memanfaatkan topografie lay out kontur tanah secara maksimal. Dan membangun dengan cepat sehingga mengagetkan competitor plus harusnya sulit di compete setidaknya hingga pinjaman bank kembali. Lalu yang menjadi perenungan saya saat ini adalah, menentukan timing masuknya kapan. Karena hal itu merupakan seni perang bisnis tersendiri. # may peace be upon us
