Apakah finansial engineering itu? Adakah buku panduannya? Bagaimana
menjalankannya? Pertanyaan ini beruntun datang kesaya akhir-akhir ini.
Financial engineering merupakan mahluk apa?
Ok, saya boleh usul
ngak ya? Bagaimana kalau pertanyaan ini dilemparkan kepada teman di
banyak sosmed yang aktif sebagai konsultan bisnis, atau bisnis couch,
atau mentor bisnis, atau motivator bisnis? Bagaimana kalau kita
ramai-ramai tanya kepada mereka. Kita “pass through” kita teruskan
pertanyaan ini kepada mereka.
Tanya kepada mereka contoh yang
mereka pernah kerjakan. Tanya kepada mereka siapa saja yang sangat
pandai mengerjakan melakukan financial engineering ini. Mengapa kita
harus melakukan finansial engineering ini. Kapan waktu yang tepat masuk?
Apa saja yang disiapkan? Saya yakin jawabnya akan bervariasi.
Jadi bagaimana, kita tanya dan tunggu jawaban mereka atau saya sedikit memberikan ilustrasi.
Setahu saya, meng-engineering keuangan hanya bisa dilakukan oleh
perusahaan yang sudah berjalan agak lama, diatas 2 tahun. Perusahaan
apapun, bidang usaha apapun. Semua unsur bisnis harus ada, ada SDM, ada
bisnis, ada profit loss, ada asset, ada laporan pembukuan audited
tentunya, setidaknya internal audited, ada pelaporan pajak , ada
revenue, kalau sisi produksi ada vendor, suplyer kalau jasa ada dukungan
mitra dan lain sebagainya yang tercatat dengan baik. Akuntibilitasnya
baik, legalitasnya baik.
Manajemen jelek, perusahaan rugi, hutang
besar, tidak ada penjualan, asset tidak produktif, tidak masalah.
Selama semua bisa di lihat sisi data dan angka. Karena semua data itu
bisa bicara, semua data itu ada asal muasalnya.
Sebagaiamana
sabahat ketahui, financial engineering banyak jurusnya, dari swap share,
private placement, menaikan solvabilitas aset dengan internal akuisisi,
sampai naik ke level jahat ke hostile take over, ambil alih paksa
untuk menaikan nilai.
Dalam dunia keuangan, ada ribuan instrument
keuangan. Tinggal bagaimana kita memanfaatkannya. Apa “nature of
business” anda, beda bisnis beda jurus, beda market, beda instrument.
Dan datanya harus di engineering tentunya agar sesuai dengan instrument
nya.
Kalau anda bertanya kepada para pakar keuangan yang jago
melakukan financial engineering maka mereka tidak akan pernah
membaginya. Tidak akan mereka buka. Mereka lakukan sendiri, mereka
buktikan senidir, mereka menikmati sendiri.
Adalah sebuah
luxurious kemewahan tersendiri mengetahui dan menjalankan finansial
engineering ini. Mereka tidak akan pernah menuliskan bagaimana
melakukannya. Bahkan ketika di tanya mereka belang tidak ada tuh yang
namanya finansial engeering. secara buku ini tidak ada dan secara nyata
tidak di akui. Tidak aka nada yang mengaku mereka melakukan pat gulipat
share, stock, bermain surat berharga, surat hutang, repo saham,
obligasi, high yield fund, semua mainan tingkat tinggi di floor trader
atau di invesment banking. ngak ada buku yang menulis ini karena
pemainnya sedikit, dan semuanya "jadi" orang.
di Indonesia ada 2
group yang pandai mainkan jurus ini di floor saham BEJ perusahaan mereka
ada 30 an. namun di luar bursa perusahaan mereka ada 200 yang selalu di
mainkan yang tidak melibatkan public yang jauh lebih mengerikan dan
mengagumkan manuvernya.
Ada beberapa group lain juga memainkan
jurus ini. Ada banyak individu di sekeliling saya yang memainkannya. Dan
di depan mata saya mereka melakukan, yang dalam hitungan tahun
perusahaan mereka mengelembung naik, tanpa menggunakan dana public.
Murni bisnis, business as usual.
Saya ceritakan fakta pengalaman
pribadi saya. ditahun 2011 akhir salah satu perusahaan kami mendapat
pekerjaan harus menyediakan kamar dan sarana tempat tinggal untuk 33
pegawai selama 5 tahun dari perusahaan pertamina. Dengan order tersebut
dan harga yang cocok tersebut saya berfikir untuk membuat hotel di Cepu.
Sebanyak 84 kamar.
Jujur saya tidak punya uang tunai sebagai
modal usaha saat itu karena memang capex dan opex – capital expenditure
serta operational expenditure sudah di set tahun berjalan tidak ada
investasi baru. Maka dengan modal Perjanjian dengan sister company
sendiri, saya mendapat order tersebut – pass trough ke perusahaan yang
baru akan membangun hotel. Jadi modalnya 2 sudah di tangan akta
legalitas perusahaan dan kontrak 5 tahun 33 kamar.
Lalu dengan
modal tersebut saya pinjam uang dari business angel saya. saya memiliki
beberapa business angel yang bisa saya mintakan berapapun dana sebagai
bridging dan sudah tahunan kami bermitra seperti ini. Saya pinjam 2,5
milyar.
Saya belikan tanah sejumlah 9.700 M2. Dipinggir jalan 3
Km dari pusat kota Cepu, jalan rawa tambak room di depan hotal grand
Mega yang sudah terlebih dahulu berdiri. Lalu kontrak bisnis, izin
legalitas di tambah tanah saya appraise ke mitra bank. Dan keluarlah
sebuah figure bahwa nilai tanah tersebut 7,5 milyar!! Apakah itu saya
rekayasa nilainya?
Tidak sama sekali, karena cara menghitung
nilai atas lahan adalah bukan di luas lahan dan lokasi namun di
kematangan lahan. Menghadap pak bupati dan meminta izin untuk
memanfaatkan lahan sebagai daerah komersial menambah nilai dari pada
lahan kosong . maka lahan di pagar, ada izin lokasi, ada izin prinsip
IMB, IPB, dan memiliki kontrak di perusahaan yang memiliki lahan semua
dinilai. Lahan saya buat menjadi lahan matang. Siap bangun!
Lalu
saya menghadap ke bank. Punya lahan siap bangun, izin matang, tanah
keras, punya kontrak. Maka RAB 35 Milyar dapat segera di keluarkan. Bagi
bank itu good business. Secure business. Pada saat membangun saya
percaya dengan kalkulasi yang tepat konstruksi bisa ditekan dan benar,
25 milyar sudah bisa menyelesaikan hotel dan pinjaman 2,5M ditambah
sedikit biaya uang bisa di kembalikan. Sisa 7 milyar an adalah untuk
modal kerja.
Sekarang tahun kedua berjalan setelah hotel yang
sederhana tersebut ber operasi yaitu Hotel Arra Amandaru Cepu. Hutang
bank dari 35 milyar sudah turun menjadi 30Milyar. Asset lahan saat ini
ditambah bangunan nilainya baru saja di aprais. Tanah nilainya menjadi
1,5 juta /meter atau seniali 15 milyar sekrang. Bangunan nilainya
menjadi 45 M karena ada potensi bisnis . angka 60 milyar sudah keluar
resmi dari lembaga appraisal ternama.
Ini kira-kira sekilas
finansial engineering versi pribadi saya. Pat gulipat portofolio
keuangan. Modal bisa dikatakan nol, semuanya BODOL, Berani Optimis Duit
Orang Lain. Dalam tulisan berikut saya akan mencoba menulis “take over”
share, akuisisi, internal fund raising ya..izin # may peace be upon us
